Хто відкусить ласий шмат української землі?

Опубліковано Vladyslav Us на

З 2001 року в Україні діє мораторій (заборона на відчуження та зміну цільового призначення) на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, який обмежує права власників цих земельних ділянок, які закріплені статтею 41 Конституції України та статтею 90 Земельного кодексу України. Загальна кількість земель сільськогосподарського призначення в Україні становить близько 42,7 млн га. У власності громадян на сьогодні знаходиться 30,7 млн. га сільськогосподарських угідь (74 % від площі цих угідь по Україні), в тому числі 27,1 млн. га ріллі (83,5 % від площі ріллі по Україні).

Неспроможність державних інституцій запровадити вільний продаж земель сільськогосподарського призначення привело до того, що на сьогоднішній день, за оцінками експертів, близько 39% землі вже мають свого власника через значну поширеність тіньових, напівлегальних схем. Наявність таких схем призводить до неефективного використання земельного потенціалу нашої країни, як з точки зору економіки, так і в питаннях раціонального використання та охорони земель.
Отже, запровадження вільного ринку сільськогосподарських земель є вкрай необхідним у досягненні економічного зростання країни та надання власникам цих земель повноцінного права розпоряджатись нею.

Анонсоване Президентом України завдання про відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення у 2020 році призвело до появи 11 законопроектів, які і відобразили більшість поглядів політичних сил на можливість (не можливість) вирішення цього питання у найкоротші строки.

13 листопада Верховна Рада України у першому читанні проголосувала за законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178-10 від 10.10.2019 року, аналіз змісту якого дозволив виокремити наступні його основні положення:

  • з 01.10.2020 скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
  • суб’єктний склад осіб: громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України. Іноземні громадяни і особи без громадянства можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення лише в порядку спадкування і зобов’язані відчужити її протягом року;
  • встановлюється правило, за яким до 1 січня 2024 року не допускається набуття юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
  • сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина, юридичної особи в межах однієї об’єднаної територіальної громади не повинна перевищувати 35 відсотків земель сільськогосподарського призначення такої громади; в межах однієї області, не повинна перевищувати 8% земель сільськогосподарського призначення такої області та не повинна перевищувати 0,5 % земель сільськогосподарського призначення України.

Дійсно, на перший погляд, такі норми дозволяють відкрити земельний ринок та надати громадянам право вільно розпоряджатися своїми земельними ділянками. Але, чи будуть в такому випадку захищені національні інтереси держави та українського народу?

Відповідь – ні!

Декілька тез на підтвердження думки.

  1. Вільний ринок земель – це про гроші чи про національні інтереси?
    Забезпечення економічного зростання країни в аграрній сфері лежить через підвищення економічного благополуччя населення, створення на селі міцного економічно активного середнього класу. Зазначені вислови лунають як від політиків та експертів, так і прописані в супровідній документації до законопроекту. Важливим є те, щоб землями сільськогосподарського призначення володіли та розпоряджалися громадяни України. З цього випливає і те, що державою повинно бути забезпечено першочергове право для концентрації сільськогосподарських земель через відкритий ринок в руках невеликих національних господарств, в нашому випадку – малого та мікро підприємництва (фермерських господарствах, товариствах тощо). На сьогоднішній день кількість малих аграрних підприємств в Україні становить 5,3 тисячі, мікропідприємств – близько 43 тисяч.

Зауважимо, що на даний час дві третини земельних паїв (16,6 млн га) українці здають в оренду, тобто не обробляють самі та є потенційними продавцями земельних ділянок. Однак, якщо вірити соціальним опитуванням, ажіотажу на продаж землі в перший рік відкриття ринку земель не відбуватиметься, здійснити продаж свого земельного паю готові 10,4% власників, а купити – 48,5%. Зважаючи на те, що ціна на сільськогосподарської землі за прогнозами експертів коливатиметься від 1–3 тис. доларів США, при всіх рівних умовах функціонування земельного ринку, можливостей для купівлі земельних ділянок буде значно більше у великих підприємств, які зможуть запропонувати вигіднішу ціну (в т.ч. через земельні аукціони) та сконцентрувати великі масиви земель за короткий час. Крім того, не можна відкидати і тиск на власників земельних ділянок та зловживання з боку великих підприємств для отримання прав власності на необхідні їх землі.

Так чином, за відсутності абсолютних (а не відсоткових) граничних обсягів перебування земель у власності фізичних та юридичних осіб ситуація може призвести до “знищення” сімейних фермерських господарств та малих підприємств в українській аграрній галузі. Для прикладу, в Польщі, де більше 80% земель сільськогосподарського призначення концентрується в руках малих фермерських господарств, максимальна кількість земель, що може перебувати у власності становить 500 га.

  1. Поправка на великій бізнес.
    Не обійшлось в законопроекті без питань забезпечення “сталого розвитку” великого бізнесу, при запровадженні ринку земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до абзаців 1-3 нової редакції пункту 14 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України «до 1 січня 2024 року не допускається набуття юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки, які перебувають у приватній власності і призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї)».
    Водночас, відповідно до абзацу 4 цього ж пункту «Вимоги цього пункту не розповсюджуються на випадки набуття сільськогосподарськими товаровиробниками у власність земельних ділянок, які використовують такі земельні ділянки на правах оренди, емфітевзису, за умови, якщо: з часу державної реєстрації юридичної особи – набувача права власності пройшло не менше 3 років, право оренди, емфітевзису виникло до набрання чинності цим пунктом.

Варто зазначити, що в Україні одним із наслідків штучного мораторію на продаж землі стало зосередження її в оренді великих компаній і структур. Найбільші агрохолдинги, такі як Ukrlandfarming, Кернел, зосередили земельні банки розміром більше пів мільйона гектарів. Значна частина великих латифундистів, яка має іноземне коріння або кінцевих бенефіціарів – іноземців, підпадає під “виключення”, яке встановлено зазначеним законопроектом.

Отже, заборона до 2024 року іноземним компаніям купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення є нормою-фікцією.
Разом з тим, переводити дискусію у площину захисту іноземних чи національних агрокорпорацій, на мою думку, немає сенсу, оскільки на сьогоднішній день навіть українські великі підприємства в аграрній сфері є транснаціональними корпораціями, три з них входять в топ-35 світових компаній-латифундистів та мають комерційні інтереси поза межами України.

  1. “Тільки й землі маю, що поза нігтями” (українське прислів’я)
    В умовах сучасному розвитку ринкових земельних відносин, відсутності актуальної та об’єктивної інформації про ринкову вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення актуальним для власника є наявність інформації про обґрунтовану ціну продажу земельної ділянки.
    Виникає питання, чи потрібно встановлювати мінімальну ціну для продажу земельної ділянки?
    Зазначимо, що початковий варіант законопроекту встановлював мінімальну стартову ціну продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки. Однак, кінцевий текст законопроекту не передбачає будь-яких норм стосовно мінімальної вартості земельних ділянок.
    З одного боку, нормативна вартість 1 га земель сільськогосподарського призначення становить в середньому близько 30 тис. гривень, що є нижчою, ніж вартість на аналогічну ділянку на тіньовому ринку земель, яка за даними дослідження незалежної аналітичної платформи VoxUkraine у 2019 році становить 36 228 грн. за гектар. Тобто, на перший погляд, ринок пропонує вищу ціну на земельну ділянку, ніж її нормативна вартість. Однак, передбачити ринкову кон’юнктуру при відкритті ринку земель та введення в цивільний обіг 42 млн. гектар земель досить важко. Крім того, відсутність у власників знань щодо дійсної вартості їх земельних ділянок та низький рівень життя (за офіційними даними Держстату у 2018 році 31,7% населення країни отримує доходи нижче, ніж фактичний розмір прожиткового мінімуму) дозволять скуповувати земельні ділянки за значно заниженими цінами.
    Тому, на мій погляд, доречно було б передбачити нижній поріг ціни на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
    Отже, короткий огляд питань запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення вказує на необхідність перегляду частини норм законопроекту для досягнення ефективних результатів у раціональному використанні одного з найцінніших ресурсів нашої держави.